Autentificarea acordului de mediere

AUTENTIFICAREA ACORDULUI DE MEDIERE

Autori: Ioana Adina Stoica, mediator

Virginia Beldea, notar public

Corelarea procedurii de mediere cu alte proceduri complementare, cum este procedura notarială a autentificării acordului rezultat din mediere este un subiect , care în practică a provocat discuţii între mediatori şi notării publici cu privire la anumite aspecte referitoare la aplicare.

În consecinţă, am considerat că poate fi util pentru practica mediatorilor lămurirea unor aspecte, ce ţin de legătura dintre voinţa părţilor de a decide soluţiile de rezolvare a disputei, acordul de mediere şi alte proceduri cerute de legislaţia în vigoare pentru a obtine efectele juridice urmărite prin acordul de mediere.

Pornim de la prevederile art. 58 (1) din Legea 192/2006 privind medierea şi organizarea profesiei de mediator Cînd părţile aflate în conflict au ajuns la o înţelegere, se redactează un acord care va cuprinde toate clauzele consimţite de acestea şi care are valoarea unui înscris sub semnătură privată.

În mediere, se consideră că, părţile au ajuns la o înţelegere atunci când toate problemele în dispută sau o parte a acestora au fost soluţionate. Înţelegerea reprezintă în fapt soluţiile negociate si agreate de părţi prin consens. Potrivit Legii medierii (articolul mai sus menţionat), soluţiile care sunt rezultatul voinţei părţilor se consemnează într-un acord  ACORDUL DE MEDIERE.

Ce valoare dă legea medierii acordului de mediere? Valoarea unui înscris sub semnatură privată, care face deplină dovada între părţi cu privire la cele înscrise în cuprinsul acestuia. Acordul de mediere are valoarea unui contract între părţi, acestea fiind obligate să respecte toate angajamentele asumate prin acord.

Art. 59 din Legea 192/2006 statuează că înţelegerea părţilor poate fi supusă verificării notarului public în vederea autentificării ori, dupa caz, încuviinţării instanţei de judecată, în condiţiile prevăzute la art. 63 . În consecinţă, pot exista situaţii, în care acordul de mediere poate fi supus autentificării de către notarul public sau încuvinţării instanţei de judecată.

Ne vom opri asupra primei situaţii  AUTENTIFICAREA ACORDULUI REZULTAT DIN MEDIERE  care face subiectul analizei noaste.

In ce situaţii, părţile vor cere autentificarea acordului de mediere? În două cazuri:

parţile doresc ca înţelegerea lor să fie verificată sub aspectul legalităţii de către un notar şi să aibă forma unui înscris autentic

-legislaţia obligă , pentru că o înţelegere sa producă efecte juridice, să îmbrace această formă pentru însăşi validitatea actului.

Nu vom insista asupra primei situaţii, însă se impune clarificarea unor aspecte referitoare la cea de a doua , având în vedere un domeniu de mare importanţă şi largă acoperire în ce priveşte plaja de dispute în care medierea îşi poate dovedi eficacitatea şi anume, întelegerile între părâţi, prin care acestea urmaresc transferul de proprietate asupra bunurilor imobile. Astfel de situaţii pot să apară atunci când părţile au dispute cu privire la: vănzarea unui imobil, partajul unor bunuri imobiliare  ca de ex: în cazul soţilor care işi împart bunurile după divorţ, rude care doresc să împartă bunurile dobândite prin succesiune, persoane care deţin în comun un bun (coproprietari) şi vor să iasă din această stare – , donaţii etc.

În situaţia în care, prin mediere, se rezolvă o dispută privitoare la imobile iar părţile, prin acordul rezultat din mediere agreează soluţii, care privesc transferul proprietăţii asupra imobilelor, acordul de mediere trebuie supus procedurii notariale a autentificării pentru a se produce efectele urmărite de parţi : transferul proprietăţii. Este o cerinţă a legii române, ca toate actele prin care părţile şi manifestă voinţa de a transfera proprietatea asupra imobilelor să fie întocmite în forma autentică pentru a fi valabile .

Excepţie fac doar situaţiile în care medierea are loc pe parcursul unui litigiu. Atunci când părţile sunt intr-o procedură judiciară şi soluţionează prin mediere litigiul dedus judecaăţii, ele pot prezenta acordul de mediere instanţei de judecată, care va pronunţa o hotărăre, ce va consfinţi în?elegerea părţilor. În această situaţie, hotărărea judecătorească are aceeaşi valoare ca şi înscrisul autentic întocmit de notarul public şi va produce efectul transferului de proprietate.

Mediatorul are obligaţia de a informa părţile cu privire la mediere pentru ca acestea să înţeleagă scopul, limitele şi efectele medierii. Acceptul în cunoştinţă de cauză este unul din principiile fundamentale ale medierii, care stabileşte pentru mediatori obligaţia de a da explicaţii părţilor privind procedura şi procesul de mediere pentru ca serviciul să fie acceptat în cunoştinţă de cauză.

În consecinţă, în cazurile în care disputa priveşte transferul proprietăţii asupra unor imobile, mediatorul are obligaţia etică şi legală (art. 29, Legea 192/2006) să dea explicaţii părţilor şi cu privire la efectul acordului de mediere. Astfel, părţile vor fi informate că acordul de mediere are valoarea unui înscris sub semnătură privată, care nu poate produce efecte în privinţa transferului de proprietate. Pentru ca acordul de mediere să fie implementată şi, în consecinţă, să opereze acest transfer este nevoie ca acordul de mediere să fie supus procedurii de autentificare

Cine poate autentifica acordul de mediere? Notarul public, care este investit de lege cu puterea de a da forma autentică unui înscris.

Care este procedura de autentificare a acordului de mediere? Când vorbim de autentificarea acordului de mediere în sensul precizat de art. 59 din Legea 192/2006, care prevede că înţelegerea părţilor poate fi supusă verificării notarului public în vederea autentificării avem în vedere necesitatea corelării procedurii de mediere cu procedura notarială a autentificării înscrisurilor pentru aplicarea corectă a acestei prevederi legale.

Procedura notarială a autentificării presupune îndeplinirea unor rigori de întocmire a înscrisurilor. Astfel, notarul public verifică şi asigură respectarea tuturor condiţiilor de formă şi de fond, pe care trebuie să le îmbrace înţelegerea părţilor astfel încăt aceasta să dea naştere efectelor conforme voinţei lor interne.

La autentificarea unui înscris, notarul public verifică identitatea părţilor, se asigură că actul întocmit în formă autentică respectă voinţa lor iar părţile semnează înscrisul în faţa notarului

În consecinţă, notarul nu poate autentifica acordul de mediere , care este un înscris semnat de părţi în faţa mediatorului, în cadrul procedurii de mediere. Notarul public va lua act de înţelegerea părţilor consemnată în acordul de mediere şi va redacta un nou înscris potrivit rigorilor procedurii de autentificare notarială. Acest înscris va cuprinde clauzele acordului de mediere şi va fi semnat de părţi în faţa notarului public.

Uneori, părţile se întreabă :De ce mai apelez la mediator şi plătesc serviciul de mediere , dacă ulterior tot la notar trebuie să ajung, pentru perfectarea actelor?

La mediator se apelează pentru rezolvarea unei dispute pe cale amiabilă, prin consensul părţilor (înţelegere bazată pe acordul de voinţă al părţilor). Când părţile sunt în dispută, notarul nu poate întocmi actul solicitat de părţi şi le va  îndruma să-şi rezolve disputa pe cale amiabilă sau în justiţie. În cazul în care, părţile soluţionează disputa amiabiă, prin mediere, notarul va lua act de voinţa părţilor consemnată în acordul de mediere şi va întocmi actul autentic necesar pentru valabilitatea tranzacţiilor imobiliare.

Procedura autentificării este cea mai complexă procedură notarială.

În cadrul acestei proceduri notarul:

– stabileşte şi verifică identitatea părţilor

– ia consimţămăntul părţilor

– părţile semnează toate exemplarele înscrisului în faţa notarului public, inclusiv anexele care fac parte din înscris şi, dacă este cazul, înscrisul este semnat şi de cel care a redactat înscrisul.

Această ultimă menţiune privind redactarea este importantă întrucât, potrivit art.44 din Legea 36/1995 Privind notarii publici şi activitatea notarială, înscrisurile pentru care legea prevede formă autentică vor fi redactate numai de notarii publici, avocatul părţii interesate sau de consilierul ori reprezentantul legal al persoanei juridice. Persoanele care au pregătire juridică superioară vor putea redacta înscrisurile în care figurează ca parte, ele, soţii, cunoscuţii ori descendenţii lor.

Colaborarea între cele două profesii – notarul public şi mediatorul  poate avea un rol major în dezvoltarea aplicării soluţionării amiabile a disputelor, prin mediere în România şi degrevarea instanţelor de judecată.

În cazurile în care, părţile apelează la serviciile notariale iar notarul public constată că părţile sunt în dispută, acesta le poate îndruma să-şi rezove disputa pe cale amiabilă, prin mediere.

Mediatorii, potrivit obligaţiilor etice şi legale ce le revin, vor da explicaţii părţilor şi le vor îndruma pentru autentificarea acordului rezultat de mediere în cazurile în care soluţiile agreate de părţi privesc transferul de proprietate asupra bunurilor imobile.

În acest caz, trebuie precizat că toate soluţiile agreate de părţi prin acordul de mediere vor primi formă juridică prin actul autentificat de notarul public care, separat de regulile privind identitatea, consimţămăntul şi semnătura, este obligat să verifice conţinutul sub aspectul condiţiilor de fond şi de formă şi să verifice toate documentele necesare autentificării actului. Astfel, în cazul actelor prin care se constituie, transmite sau modifică drepturi reale sau dezmembrăminte ale proprietăţii este obligatorie obţinerea de către notarul public conform Legii 7/1996-Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare, extrasul de carte funciară pentru autentificare sau, în situaţii excepţionale a certificatului de sarcini.

Conform dispoziţiilor Codului Fiscal şi a Codului de Procedură Fiscală în cazul înstrăinărilor imobiliare sau a mijloacelor de transport este obligatorie obţinerea certificatului de atestare fiscală din care să rezulte că toate impozitele şi taxele locale sunt achitate la zi.

Conform art.771 alin.6 din Codul Fiscal – Impozitul pe veniturile din tranzacţiile imobiliare se va calcula şi se va încasa de notarul public înainte de autentificarea actului sau, după caz, întocmirea încheierii de finalizare a succesiunii. Impozitul calculat şi încasat se virează până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care a fost reţinut.

Conform art.56 din Legea 7/1996 – Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare – Notarul public care a întocmit actul privitor la un drept tabular este obligat să ceară din oficiu înscrierea în cartea funciară la biroul teritorial în a cărei rază de activitate se află imobilul. Despre exercitarea acestei obligaţii se va face menţiune expresă în cuprinsul actului său, după caz, al certificatului de moştenitor. Menţiunea se va face în cazul în care pentru bunurile din masa succesorală s-a deschis carte funciară sau există documentaţie cadastrală. La autentificarea actelor prin care se constituie, se modifică sau se stinge un drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentru autentificare sau, după caz, certificat de sarcini. Pe perioada valabilităţii extrasului de carte funciară pentru autentificare, registratorul nu va efectua nici un fel de înscriere în cartea funciară, cu excepţia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul.

Acestea sunt câteva reguli care vizează doar transferul dreptului real sau a dezmembrămintelor prin care am dorit să exemplificăm că autentificarea presupune respectarea unor reguli complexe, iar documentele necesare sunt stabilite de notarul public în funcţie de particularităţile acordului de mediere, care este obligatoriu pentru părţi în ceea ce priveşte soluţia agreată dar, pentru autentificare, regulile sunt cele stabilite de Legea 36/1995 privind notarul public şi activitatea notarială şi legile specifice subiectului disputei. În acest contex este deosebit de important ca cele două profesii, care au zone de interferenţe să colaboreze întrucât rolul notarului este să prevină litigiile, iar cel al mediatorului – să ajute părţile să-şi rezolve disputele în afara instanţelor de judecată, pe cale amiabilă.